원광디지털대학교

◀ 앵커 ▶
요즘 부동산 경매 시장이 뜨겁습니다.
초저금리시대에 딱히 마땅한 투자처도 없다 보니 자연스레 부동산 경매로 눈을 돌리고 있는 건데요.
청년층부터 은퇴하신 분들까지 요즘 부동산 경매에 앞다퉈 뛰어들고 있다고 하는데, 이 시간 자세히 알아보겠습니다.
먼저 법원 경매 현장의 열기부터 영상으로 확인해 보겠습니다.

◀ 리포트 ▶
입찰이 시작되고 이날의 하이라이트.
요즘 하루가 다르게 호가가 오른다는 강남 재건축 지역 아파트가 등장하자 200석 경매법정에 긴장감이 감돕니다.
"21억 99만 9천 원에 최고가 매수 신고인 되겠습니다."
치열한 눈치작전 속에 결정된 낙찰가는 감정가보다 4억 원가량 높은 21억여 원.
낙찰가율은 무려 122%입니다.

[경매 참여자]
"앞으로 메리트(장점, 이익)가 좀 있으니까 전망 보고 거의 뭐 시가에 가까이 써 내도…."
유찰 없이 단번에 낙찰되는 경우도 흔합니다.

[최영택/62살]
"저금리 시대에 재테크는 부동산이 낫다는 생각에서…."

[김 모 씨/54살]
"경기가 어려우니까 그냥 어떤 돌파구로 나와보는 거죠."
초보들도 앞다퉈 뛰어들다 보니 웃지 못할 일도 벌어집니다.
비밀로 해야 할 입찰서류를 공개하는가 하면, 절차를 몰라 헤매는 낙찰자에.
"입찰하신 분 나와주세요. 나오세요. 신분증 가지고 나오세요."
중간에 뛰어나와 질문을 쏟아내는 입찰자.
"이해가 안 가서요. 선순위 임차인인데 근저당을 중간에 잡고…."
전문가의 즉석 현장강의도 눈에 띕니다.

[김동수/원광디지털대학교 부동산학과 교수]
"(현장실습 나온 학생은) 주부도 계시고, 또 회사원들, 기업인들, 중소기업 사장님들 다양하죠."

◀ 앵커 ▶
현장을 살펴봤는데요.
서울과 수도권 지역 매물의 경우 감정가보다 오히려 더 높은 가격에 낙찰되는 경우도 적지 않다고 합니다.
경매 물량은 줄고, 수요는 늘었기 때문이라고 하는데요.
나경철 아나운서의 설명을 들어보겠습니다.

◀ 나경철 아나운서 ▶
통계를 보면, 수도권 지역 아파트의 경매 수요는 해가 갈수록 늘고 있는 것으로 나타나고 있습니다.
평균 경매 응찰자의 수가 2012년에는 5.1명이었는데, 이듬해는 6.5명, 그 다음 해 7.9명 이렇게 계속 늘어서 올해는 지난달까지 평균 9.6명으로 평균 10명에 가까워졌습니다.
불과 4년 전과 비교했을 때 거의 두 배 수준인 걸 알 수 있죠.
이렇게 수요는 매년 커지고 있는데, 경매로 넘어오는 물건은 오히려 20% 이상 줄어서 역대 최저 수준을 유지하고 있습니다.
저금리 시대에 대출 이자가 싸지니까 채무자들의 연체율이 낮아지게 되고, 그러다 보니 경매 물량도 이처럼 줄어들게 된 건데요.
부동산 경매 경쟁률은 따라서 최근 몇 년 사이 가장 치열한 상황이라고 전문가들은 보고 있습니다.
실제 지난달 법원경매 낙찰률은 13년 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났습니다.
지난 8월 한 달 동안 전국 법원에서 이뤄진 경매 건수는 총 1만 146건으로 이 가운데 4천 2백여 건이 낙찰되면서 42%의 높은 낙찰률을 기록했는데요.
이는 2003년 6월에 낙찰률 42.6%를 기록한 이후 13년 2개월 만에 최고치입니다.
또 감정가 대비 얼마에 낙찰을 받았나 하는 평균 '낙찰가율' 역시 지난달 평균 72.5%로 나타나 상당히 높은 수준을 유지하고 있다는 것이 전문가들의 분석입니다.

◀ 앵커 ▶
상황이 이렇다 보니 경매를 좀 더 전문적으로 배워보려는 일반인들도 늘어 경매 학원은 주말에도 문전성시라고 합니다.
영상을 보시죠.

◀ 리포트 ▶
대형 강의실이 수강생으로 가득 찼습니다.
좋은 물건 고르기부터 등기부등본 같은 서류 보는 법, 권리 분석에 실전 응용 사례까지.
전문가 뺨칠 정도로 쉽지 않은 내용이지만 요즘 이름난 경매 학원마다 빈자리 찾기가 어렵습니다.
20~30대 젊은 수강생이 늘어난 것도 특징.

[오승원/23살]
"휴학 중이고 다음 달에 군입대를 앞두고 있는데, 부동산의 전반적인 것에 대해서 궁금해서…."

[권혜지/27살]
"전문적인 지식을 활용을 해서 수익을 올릴 수 있는 하나의 방법이라고…."
직접 배우고 발품을 팔아서라도 조금이라도 싼 비용으로 부동산 활황에 올라타려는 투자자들의 발길이 이어지고 있어 경매 열풍은 당분간 사그러들지 않을 전망입니다.

◀ 앵커 ▶
그런데 경매를 하시려면 반드시 직접 꼼꼼하게 따져보셔야겠습니다.
울산에서는 수강생에게 경매 물건을 비싸게 연결해 준 뒤 그 차액을 수천만 원씩 챙겨 온 학원이 적발되기도 했습니다.
보도 내용을 함께 보시죠.

◀ 리포트 ▶
도심의 한 건물에 경매 수강생을 모집한다는 현수막이 걸렸습니다.
안으로 들어가자 한낮인데도 강의실이 가득 찼습니다.

[강사]
"살아가면서 한 달에 월세를 한 4~5천(만 원)은 받아야 될 것 아닙니까? 이 정도는 나와야 아, 내가 그래도 조금은…."
주부 48살 김 모 씨는 경매를 배우러 이곳에 왔다가 2년 넘게 속 앓이를 하고 있습니다.
업체가 권한 '지분경매'에 투자했기 때문입니다.
'지분경매'는 경매 부동산의 일부 권리를 사는 건데, 업체가 각종 컨설팅비와 수수료, 등기비 등을 터무니없이 챙겨 시세보다 더 비싸진 겁니다.

[김 모 씨/피해자]
"잘못된 지식을 배운 거죠. 자기네들도 모르면서 처음부터 계획적이었다는 것이 드러나는 게 느껴져요."
지금까지 확인된 것만 15명이 50억 원 넘게 투자해 수억 원을 날렸습니다.
경찰은 회사 대표 51살 최 모 씨 등 2명을 변호사법 위반 혐의로 입건하고 피해자가 더 있을 것으로 보고 수사를 확대하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶
너도나도 경매에 뛰어들면서 낙찰가가 치솟다 보니 시장이 과열 양상이라는 경고도 나오고 있습니다.
전문가와 함께 좀 더 자세한 얘기 나눠보겠습니다.
이 자리에는 우리은행의 안명숙 부동산 컨설턴트 나와 계십니다.
안녕하세요?

◀ 안명숙/우리은행 부동산 컨설턴트 부장 ▶
안녕하세요.

◀ 앵커 ▶
저희가 앞서 잠깐 살펴봤습니다만 지난달 부동산의 경매 낙찰가율이 13년 만에 최고치를 기록했거든요.
이렇게 열기가 달아오르고 있는 건 아무래도 계속되는 저금리 영향 때문이겠죠.

◀ 안명숙/우리은행 부동산 컨설턴트 부장 ▶
그렇죠.
그러니까 경매뿐만이 아니고 기존 시장에서도 보면 우리 특히 수도권 같은 경우 가격이 많이 올랐고요.
말씀하신 대로 경매 나오는 물건 중의 절반 가까이가 낙찰이 된다는, 결국은 낙찰률이 계속 13년 만에 처음이고 가장 높은 수준으로 올라 있고 감정가 대비 몇 퍼센트의 낙찰이 되느냐를 나타내는 낙찰가율도 지난달에 10년간 최고치였고 이번 달에 조금 떨어졌지만 거의 10이라고 치면 뭐 8%, 8할 정도 수준에서 낙찰된다는 것들을 나타내고 있어서 싸게 사가서는 나중에 가격이 더 오를 것을 기대하는 많은 분들이 금리가 낮은 이런 상황에서 부동산 재테크로 쏠림현상을 나타내고 있기 때문에 경매시장도 여전히 뜨거워지고 있다, 이렇게 진단하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶
최근에 경매동향을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
그러니까 경매시장 역시 아파트 분양시장처럼 강남지역, 또 수도권으로서의 쏠림 현상이 더 나타나고 있는 것 같은데 어떻게 평가하시나요?

◀ 안명숙/우리은행 부동산 컨설턴트 부장 ▶
사실 경매시장 같은 경우 부동산시장의 어떤 가늠자가 된다고 보시면 되거든요.
예를 들면 지금 중고주택시장 내에서도 올해 들어서 강남의 아파트가격이 가장 많이 오른 걸로 나타납니다.
그래서 13% 정도 부동산 114데이터를 활용해서 말씀드리면 오른 걸로 나타나고 있고 오히려 지방 같은 경우 작년부터 그전 3년 뜨겁게 올랐던 대구 같은 경우는 너무 많이 오르고 또 경기가 안 좋은 경남권은 미분양도 늘고 가격이 조금 떨어지는 양상들을 보이고 있거든요.
그러니까 이런 지역들은 인기가 좀 시들해지고 낙찰가율도 떨어지는 데가 있어서 반면 수도권은 가격이 더 오를 것으로 기대되는 강남 또 수도권에 입지가 좋다고 평가되는 특히나 주거용 시설 같은 경우 굉장히 뜨겁게 달아오르고 호재가 있는 지역에 땅값도 또 오르는 상황이어서 이런 지역에 토지를 낙찰받으러 들어가시는 그런 고객들도 많아 보이고 그래서 전반적으로 수요자들이 경매시장으로 기대감을 가지고 쏠린다고 보여집니다.

◀ 앵커 ▶
그래서 이참에 나도 한번 경매를 해 볼까, 경매 물건을 좀 사야겠다 결정을 내린 시청자분들도 계실 것 같은데 물건을 볼 때 어떤 걸 가장 자세히 들여다봐야 될까요.

◀ 안명숙/우리은행 부동산 컨설턴트 부장 ▶
기본적으로 경매 안 해 보신 분들은 너무 무서워라고 얘기하시는 분들은 사실 어떻게 보면 경매는 어떻게 보면 경매 과정을 진행되면서 근저당 설정되었다든지 가압류가 됐다든지 이런 것들이 깨끗하게 정리가 되기 때문에 오히려 복잡한 물건이 정리되는 것은 경매라는 방법이 굉장히 좋은 기준임에는 틀림이 없으나 사실은 경매를 통해서 모든 권리가 말소되는 건 아닙니다.
예를 들면 조금 어렵기는 하지만 공사할 때 받지 못한 그런 유치권이라든지 법정지상권 같은 경우는 그대로 남아 있기 때문에 이런 것들은 조금 어려운 물건이고요.
이런 걸 제외하고 일반인들 같은 경우는 싸게 집이라도 사볼까 이래서 들어가시는 경우들이 있는데 중요한 건 싸지 않다라는 거죠.
그러니까 예를 들면 지난달 같은 경우 감정가 대비 100% 이상 낙찰된 건들이 오히려 106건 정도다라고 하는데 물론 물건별로 약간의 특성은 있습니다마는 지금 서울 같은 경우 낙찰가율이 94%에 육박합니다.
그러면 경매비용 내고 그다음에 공용부분에 예를 들면 관리비용을 내고 나면 인근 시세 대비해서 별로 싸지 않다는 거죠.
그렇기 때문에 제대로 낙찰을 낙찰받아도 경제의 장점을 살리지 못하는 경우들이 있어서 현장 갔다가 굉장히 뜨거워져서 마음을 바꿔서 비싸게 들어가시는 거죠.
그래서 이런 걸 조심하셔야죠.

◀ 앵커 ▶
경매는 그래서 위험한 부분이 더 있는 것 같은데 나아가 지금 초저금리시대 아닙니까?
그래서 대출받아서 경매 물건을 사려는 분들도 좀 많은 것 같아서 우려스럽기도 한데 어떻게 보시나요?

◀ 안명숙/우리은행 부동산 컨설턴트 부장 ▶
사실 많은 분들이 지금 이제 집을 사는 경우도 마찬가지인데요.
집 사야 합니까, 이런 질문과 똑같은 질문이기도 합니다마는 사실 대출을 많이 받는다고 하면 그만큼 더 많이 올라야 되는데 그런 기대를 갖기에 부담스러울 만큼 많이 올라 있기도 하고요.
그다음에 상권이 형성되어서 노후를 준비하시는 분들 같은 경우에는 경매가 보통 경매등기가 설정되고 경매가 진행되기까지 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요되는 경우들이 있어서 경매가 진행되면 상권이 망가지는 경우도 있습니다.
그래서 본인이 예상했던 것보다도 더 상권이 활성되거나 하기에 시간이 걸리면서 이자만큼도 임대료가 잘 나오지 않는 경우들도 있어서 그런 경우를 보시면 조금 주변시세하고 이런 것들을 꼼꼼히 따지고 내가 대출을 받았을 때 이자를 충분히 원금과 함께 상환할 수 있는지를 따지셔야 합니다.
그렇기 때문에 경매를 싼 만큼 그만큼 위험도 있기 때문에 아마 여러분들이 더 많이 발품을 파셔야 되지 않을까 생각이 됩니다.

◀ 앵커 ▶
경매에 앞서 또 한 가지, 유심히 살펴보셔야 할 게 있습니다.
간혹 가다 실제로 살고 있는 집과 건축물 대장에 올라가 있는 정보가 일치하지 않아서 엉뚱한 집이 경매로 넘어가는 황당한 일이 벌어지기도 하는데요.
어떤 일이 있었는지 이 내용은 유선경 아나운서가 전해드립니다.

◀ 유선경 아나운서 ▶
경기도 부천의 한 아파트단지입니다.
1993년에 지어진 23년 된 아파트인데요.
입주 당시부터 이 아파트에 쭉 살아온 현 모 할머니는 최근 자신의 집이 경매에 넘어갔다는 청천벽력같은 내용의 통지서 한 통을 받았습니다.
할머니는 은행에서 돈을 빌린 적도 없는데, 황당하게도 "은행 빚을 갚지 않아서 집이 넘어갔다"는 내용이었습니다.
할머니는 '이게 무슨 소리냐'며 법원에 항의를 했고, 어처구니없는 사실을 알게 됐습니다.
바로, 공식적인 건축물 대장에 옆집과 자신의 집 주소가 뒤바뀐 채 등재돼 있었던 건데요.
그러니까 실제 채무자는 옆집 주인인데, 경매에 넘어간 건 현 모 할머니의 집이었던 겁니다.
20년 넘게 내 집인 줄 알고 살고 있는 집이 사실은 옆집 주인의 소유인 걸로 건축물대장에 등재돼 있었고, 반대로 옆집이 내 집으로 등재돼 있는 이런 어이가 없는 상황이 어떻게 가능했을까요?
영상으로 확인해 보겠습니다.

◀ 리포트 ▶
현 할머니의 집을 찾아가 봤습니다.
현관을 들어서자마자 오른쪽에 방이 있지만, 건축물대장에 첨부된 평면도에는 왼쪽에 있고, 안방과 작은방도 모두 좌우가 바뀌어 있습니다.
아파트는 왼쪽부터 집 호수가 부여돼 있는데, 건축물대장에는 거꾸로 오른쪽부터 집 호수가 표기돼 있었고, 주민들은 이 사실을 모른 채 아파트 호수를 따라 입주했던 겁니다.
이 아파트 단지에서 이처럼 호수가 잘못 부여된 세대는 5개 동, 2백 세대에 달합니다.
이런 세대는 살고 있는 집과 건축물대장 상의 집 주소가 다른데도 그동안 어떻게 은행담보대출과 매매가 가능했는지는 의문으로 남아 있습니다.

[박 모 씨/아파트 입주자대표]
"은행권에 대출받을 때나 사고파는 데 전혀 문제가 없었어요. (건축물대장) 현황도면이 있다는 건 이번에 처음 알았어요."
할머니 집에 대한 경매집행을 중단한 법원은 이번 달까지 옆집으로 이사하라고 통보했습니다.

◀ 앵커 ▶
법원에서 진행되는 부동산 경매와 다소 비슷한 유형의 '세관 공매 제도'란 게 있습니다.
들어보셨는지요?
값비싼 명품 가방이나 양주를 보다 저렴하게 사려면 이 '세관 공매'도 눈여겨볼 만하다고 하는데요.
자세한 내용 계속해서 알아보겠습니다.

◀ 유선경 아나운서 ▶
명품 핸드백과 화장품, 유명 양주를 저렴하게 사는 방법이 있습니다.
바로 '세관 공매 제도'를 활용하는 건데요.
해외에서 구입해 귀국할 때 면세 한도를 초과했지만 이에 해당하는 세금을 내지 않은 물품의 경우, 세관이 압수해서 보관하게 됩니다.
그런데 이 물품의 주인이 두 달 안에 세금을 내고 찾아가지 않으면 '세관 공매', 즉 세관에서 하는 경매에 넘겨지게 되는데요.
술, 가방, 화장품은 물론 식재료, 의류까지 종류가 다양하다고 합니다.
그럼 세관 공매는 어떻게 참여할 수 있을까요?
먼저 관세청 홈페이지에 들어가면 '공매 공고'란에서 어떤 물품들이 얼마의 가격에 나와 있는지 확인할 수 있는데요.
정해진 날짜에 맞춰 현장 공매를 하거나 전자 입찰에 참여하면 됩니다.
일반 경매처럼 세관 공매도 타이밍이 중요한데요.
주인이 결정되지 않은 물건은 다음 공매로 넘어갈 때마다 가격이 10%씩 내려갑니다.
세관 공매는 물건이 쌓이는 대로 수시로 진행되고요.
공매 전에 물건 상태를 확인하고 싶거나 구입한 물건을 받으러 가기 위해서는 직접 세관 창고로 찾아가야 합니다.

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