원광디지털대학교

원광디지털대학교 부동산학과 강남훈 교수가 [tbs-유용화의 시시각각] 프로그램에 출연해 젠트리피케이션에 대해 이야기를 나눴다.

[출처:tbs]

앵커: 조용했던 망원동일대가 급부상하고 있습니다. 비싼 임대료에 밀린 홍익대 앞 상인들이 망원동으로 옮겨왔기 때문인데요. SNS를 통한 발 빠른 입소문과 함께 ‘망리단길’이라는 별칭을 얻은 망원동 역시 젠트리피케이션현상이 우려되고 있습니다. 망원동 주민들은 망리단길이라는 별칭조차 반갑지 않다는 이야기가 있습니다. 자세한 이야기는 망원동 주민회 조영권대표 그리고 원광디지털대학교 강남훈교수 모시고 이야기 나눠보겠습니다.

<홍대, 합정, 가로수길, 경리단길, 성수동...젠트리피케이션 심각>

[출처:tbs]

원광디지털대학교 강남훈 교수: 자본주의 사회에서의 어떻게보면 병폐라고 할까요 자연스러운 도시재생의 과정이기도 한데요. 어떤 시각에서 보느냐 차이가 있지만 주민들의 입장에서 보면 굉장히 어려운 일이거든요. 왜냐하면 지역상권이 활성화되면 SNS라든지 방송을 통해서 많은 사람들이 찾아오고 그러면 임대업자들은 당연히 임대료를 올릴 수 밖에 없잖아요. 그러면 소상공인들 자기가 정말 노력해서 맛집도 만들고 나름대로 거리도 아름답게 꾸며 놓았는데 결국엔 자본력 때문에 쫓겨나야하는 신세가 되는 것이죠. 상승분 만큼의 소득이 올라가야 되는데 이런 부분들이 굉장히 어렵죠. 그리고 임대인들이 이런 사실을 알고서 임대료를 그만큼 더 올려버리는 이러한 문제들 때문에 결국 그동안에 살아왔던 곳을 떠나야하는 그런 문제가 발생하게 되는 것이죠.

<젠트리피케이션 지역 인근 임대료, 천정부지로 치솟아>

앵커: 실제적으로 구체적인 상황은 어떻습니까?

조영권대표: 전체적인 답변은 아니지만 보증금 58%, 월세가 24%올랐습니다.  1년사이에 올랐습니다. 지금상태에서 임대료가 오르진 않았지만 옆집이 올랐기 때문에 그래서 다음계약 때는 우리 집이 오르지 않을까 하는 우려감을 가지고 있습니다. 그래서 저는 착한 건물주는 어려운 것 같고, 그렇게 자연스럽게 계속 오르고 있습니다.

앵커: 홍대앞은 보증금과 월세임대료가 대게 어느정도 합니까?

원광디지털대학교 강남훈교수: 홍대앞, 연남동에 비해 망원동은 20%가 저렴하다고 보고 있습니다. 홍대가 쇠퇴할 가능성이 있습니다. 너무 임대료가 올라가서 일반 소상공인들이 영업을 못하게 되는 상황에 이르렀고 그리고 주로 늘어나는 것들이 음식점들입니다. 그래서 한 10년동안의 통계를 보면 다른 지역보다 8배 이상 음식점이 늘어났습니다. 그런데 이 음식점을 통해서 수익을 창출하기 굉장히 어렵거든요. 그래서 연남동이나 상수동으로 밀려나게 되는데 거기에서 리모델링하고 단독주택으로 상가들이 많이 오면서 여기도 임대료가 올라갈 수 밖에 없거든요. 그래서 자꾸 망원동쪽으로 넘어가는 과정이있기 때문에 임대료수준은 홍대, 연남동, 망원동 순 정도는 되는데 이 차이가 어쩌면 급격하게 줄어들 가능성도 있고 이런 것들이 소상공인들에게는 또는 지역주민들에게는 굉장히 큰 문제가 될 여지가 있습니다.

<젠트리피케이션으로 인한 피해...결국, ‘주민의 몫’>

[출처:tbs]

앵커: 상가의 임대료 상승률도 눈여겨 봐야겠지만, 지역의 주택가격도 오르고 있다는게 상당히 문제가 되는 것 같아요. 어느정도 올랐습니까?

조영권대표: 젊은청년, 1인가구들이 많습니다. 주택임대료가 어느정도 올랐다는 자료는 없지만, 집주인이 상가로 리모델링하기 위해서 집을 비워달라고 하는 이런 하소연들이 많이 생기고 있습니다. 새로 생기는 업종이 대부분 음식점과 카페입니다. 없어진 업종은 미용실이라든지 빵집, 금은방, 동물가게, 철물점. 서민들이 이용할 수 있었던 근린시설들이 없어지고 대신 카페와 음식점들이 생겨났습니다.

앵커: 이런 현상들이 전형적인 젠트리피케이션현상이라고 봐야하는 것이죠.

원광디지털대학교 강남훈교수: 아까 임대료상승 말씀하셨는데요. 2015년 정도의 통계를 찾아봤더니 망원동은 없는데 아까 말한 경리단길은 1년동안에 10.1%, 성수동은 6,4%, 홍대는 4.15%, 가로수길은 2.15% 정도 올랐거든요. 이게 굉장히 높은 가격에서 올라가는 것이기 때문에 상당히 큰 폭이 되겠죠. 경리단길같은 경우에는 상업하시는 분들이 박하게 받으실 가능성이 높고 또 이러한 것들이 아까 말씀하신 것처럼 소상공인 중에서도 우리한테 직접필요한 것들, 약국이라든지 미용실, 세탁소 이런 것들은 주민의 생활에 필요한 것이죠. 그런데 실제 필요한 것들은 없어져버리고 부담이 되는 것이죠. 월차임대료가 높아서 할 수가 없는 것이죠. 빵집, 커피숍 이런 것들이 들어오게 됩니다. 이것들은 어떻게 보면 주민들과는 무관한 것들이죠. 소득수준에 맞는 것들이 자연적으로 있어야지 그곳을 자연스럽게 이용하는 것이고 생활의 만족도도 올라가는데 지금은 20~30대 젊은 사람들을 끌어들이는 이러한 시설밖에 없기 때문에 주민들에게는 굉장히 피해가 되는 것이죠.

<‘젠트리피케이션’...망원동 주민의 피해 사례 급증>

[출처:tbs]

조영권대표: 망원시장도 사람들이 너무 많아지니까 지역주민들이 많이 이용하는 시장이었는데 주말만되면 교통체증 때문에 실제 주민들은 이용하기 힘들다라는 말을 많이 합니다. 주말에 유입인구가 늘어나다보니 쓰레기문제, 담배문제 때문에 살기 힘들어진다는 말이 나옵니다.

앵커: 이것이 전반적인 젠트리피케이션의 현상이라고 보여지는데요. 젠트리피케이션에 대한 설명을 정리해주셨으면 하는데요.

원광디지털대학교 강남훈교수: 너무 많은 곳이 젠트리피케이션이 이루어지고 있는데요. 홍대, 합정, 성수, 이태원, 경리단길. 서울 뿐만아니라 지방의 대구, 김광석거리, 전주, 부산 다 일어납니다. 또 외국에서도 유럽에서도 일어나긴 하죠. 그런데 우리나라에서 이 일이 문제가 되는 것은 제가 생각했을 때는 속도가 너무 빠르다는 겁니다. 자본주의경제체제에서 어느정도 일어날 수 있는 일이긴 합니다. 그러나 이것이 시간을 가지고 제가 생각하면 한 10년정도 일어날 일이 우리나라에서는. 지금 망원동 같은 곳은 1년만에 이뤄진 것이거든요. 그래서 이 변화를 주민들이 따라갈 수 가 없는 것입니다. 그래서 제가 생각하는 것은 이대같은 곳이나 신촌 이런 곳들이 상권이 쇠퇴하고 이 젠트리피케이션 때문에 쇠퇴하는 과정에 있다고 생각하거든요. 거기 가보시면 대체로 10% 이상의 공신율을 가지고 있습니다. 경리단길, 홍대도 그럴 가능성이 높습니다. 이러한 부분들이 결국 임대인들한테도 무한정 유리한 부분만은 아닙니다. 왜냐하면 일정시간이 지나면 젊은층들이 이동을 합니다. 좀 더 새로운 것, 좀 더 자극적인 곳. 그러다보면 고객이 끊기다보니까 결국은 임대료를 올릴 수 없게 되는 것이죠. 자기네들은 많은 돈을 투자해서 또는 대체적으로 이런 지역들이 대출도 늘어나고 있습니다. 통계적으로 보면 다른곳에 비해 대출이 3배이상 차이나는 것을 볼 수 있거든요. 그러니까 이런 것들을 입증할 수 있는 것들이 연대앞, 신촌. 이런 부분들이 되겠죠.

앵커: 서울시에서 이 문제에대한 종합적인 대책을 가지고 있다고 들었습니다. 강교수님은 어떻게 진단하고 계십니까?

원광디지털대학교 강남훈교수: 일단 종합적인 대책이라고 하는 것들이 결국은 큰 효력을 발휘하기 어려운 상황이라고 생각이 듭니다. 예를들자면 서울시가 2015년도에 종합적으로 발표를 한 내용을 보자면 주로 임대인과 임차인사이의 어떠한 상생협약을 하자는 것이거든요. 이것은 경제적 논리 앞에서 아까 대표님도 착한 건물주 말씀을 하셨는데, 그렇게 기대하기는 굉장히 어렵다는 거죠. 자기 자본을 투자해서 건물을 가지고 있다는 것은 좀 다른데 그렇지 않기 때문이죠. 그래서 이런 상생협약을 통한 해결, 물론 필요합니다. 그리고 우리 의식도 개혁해야 하는 것은 맞습니다. 그러나 이것이 아주 근본적인 대책이 될 수는 없는 것이고요. 또하나는 앵커시설. 어느 지역마다 10~20개 정도의 작은 소시설을 만들어서 그곳을 영구적으로 사용하게 한다든지 임대를 할 수 있도록 서울시나 지자체가 매입을 해서 여기는 저렴하거나 장기적으로 사용하게 할 수 있는 이런 공간들을 마련해주겠다라는 것이거든요. 그런데 이러한 것들은 양이 너무 작아서 전반적으로 해결하기에는 어려움이 있다. 또하나는 법률적측면이 있는데 이러한 법률적측면은 지속적으로 관심을 가지고 해나가야하는 일이고 지금 시작해서 바로 해결 할 수 있는 일이 아니고 장기적으로 계획을 만들어서 해가야되는 그런 일이라고 볼 수 있습니다.

[출처:tbs]

앵커: 중앙정부차원이라던가 다른 종합적인 대책이 필요하다. 라고 대표님이 말씀하셨는데 어떻게 해야 할까요?

원광디지털대학교 강남훈교수: 성동구 이야기를 잠깐하자면 성동구가 상생협약을 맺었는데 성수동일대가 재생사업을 하면서 많이 올라갔거든요. 그런데 여기는 한국감정원과 협약을 해서 현상을 정확하게 진단을 하자라고 하는 용역들을 진행하면서 지금 계속 진행단계에 있거든요. 그러면서 일차적으로 굉장히 어려운 상황이니까 상생협약을 통해서 좀 억제하는 그런 효과가 있구요. 국가적으로도 중앙정부차원에서 해결하는 것이 저는 맞다고 봅니다. 그래서 아까 말씀하신 것처럼 임대차보호법이 10년으로 확대된 것은 환영할 일이라고 봅니다. 그런데 임대차보호법 중에서 계약이 끝나고 재계약을 10년동안 유지할 수 있다는 것이거든요. 자기가 계약갱신요청건이 있다는 것이거든요. 이때 임대료의 상한, 월차임대료를 포함해서 임대료상한이 9% 이거든요. 굉장히 높은거죠. 그래서 이 9%를 절반이하로 낮춰야하지 않겠냐 라고 하는 것, 그리고 서울시 같은 경우에는 상가임대차보호법이 적용되는 곳이 한 4억원입니다. 월세, 보증금 다 포함한 것이거든요. 이런 부분들의 금액을 좀 높여야 한다. 왜냐하면 4억원 정도의 상가는 벗어날 길이 많다라는 것이죠.

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[tbs유용화의 시시각각-젠트리피케이션의 습격]