원광디지털대학교

[출처:tbs]

원광디지털대학교 부동산학과 강남훈 교수가 [tbs-김성수의 시시각각]에 출연해 8.2부동산 대책에 대해 이야기를 나눴다.

앵커: 문재인 정부의 두 번째 부동산 대책, 8.2대책이 나온지 한 달이 지났습니다. 거침없이 상승했던 강남권 아파트 값은 ‘거래절벽’이라는 직격탄을 맞았죠. 8.2대책이 서울의 부동산시장에 미칠 영향을 한번 알아보도록 하겠습니다. 원광디지털대학교 부동산학과 강남훈 교수 나오셨습니다. 반갑습니다. 정철진 경제평론가 나오셨습니다. 반갑습니다. 자, 8.2 부동산 대책이 나온지 한달이 지났습니다. 정부의 부동산대책, 제 역할 하고 있다고 보십니까?

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원광디지털대학교 강남훈 교수: 일단 문재인 정부가 들어와서 두 번의 부동산대책을 내놓았는데요, 처음에 냈던 것은 6.19 부동산 대책이었습니다. 이 때는 서울 전역에 대해서 전매제한 확대 그리고 아주 핀셋적으로 어떤 문제에 대해서 제한 했다고 한다면, 이번 8.2대책은 부동산 시장 전반에 대해서 규제를 하고 안정화시키겠다 라는 목표를 가지고 시작을 한 것 같아요. 그래서 지금 할 수 있는 여러 가지 규제와 정책들을 하고 있다고 보여지구요. 그 결과로 봤을 때 6.19 부동산대책 때는 오히려 1.76% 정도 상승하는 결과가 나타났었는데 현재 있어서는 서울 재건축 아파트 값이 –0.54% 포인트 정도가 떨어지는 결과이고 또 하나는 거래자체가 안되는 거래절벽이라고 하는 이런 상황이 발생은 하고 있습니다만, 정부입장에서 본다면 일단 지금 현재 진행하고 있는 정책은 할 수 밖에 없다. 그리고 시장에서 좀 안정화시키는 역할을 하고 있다. 이렇게 보여집니다.

앵커: 김현민 국토부장관이 집을 투기수단으로 전락시키는 일을 용납하지 않겠다고 하면서 정부의 강력한 의지를 표명을 했죠. 그런데 그러다보니까 서울 전역이 투기과열지구가 된 것은 예상을 할 수가 있었는데 문제는 주택담보대출이 굉장히 축소되는 방향으로 잡았단 말이에요. 그래서 다주택자들을 만들지 않겠다. 그리고 실제로 돈 있는 사람들이 집을 살 수 있게. 그걸 실수요자라고 봤는데 그런데 실제로 피해가 속출하고 있다면서요. 어떤 사례들이 있습니까?

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원광디지털대학교 강남훈 교수: 일단 8.2대책의 가장 핵심이라고 할 수 있는게 돈줄을 죄자.잖아요. 그래서 LTV나 DTI를 좀 규제를 하는 방향을 주요 방향으로 설정을 했는데 그러다보니까 거기에 따라서 젊은층이라든지 신혼부부라든지 새로 시장에 들어와야 하는 사람들에 대해서도 약간의 외에는 있지만 DTI나 LTV를 규제하고 있으면 이분들은 신규시장에 진입할 수가 없습니다. 그리고 또 하나는 기존에 자기가 돈을 모아서 주택을 사려고 했던 실소유자들. 이런 분들이 지금 관망세로 돌아서다보니까 앞으로 더 떨어지면 어떡하지? 라는 생각들 때문에 궁극적으로는 시기를 좀 늦추고 이런 상황이 되거든요. 그리고 급하게 이사를 가야하는 사람, 집을 바꿔야하는 사람들이 가장 어려움을 겪고 있는 것이 대표적인 사례라고 말씀드릴 수 있습니다.

앵커: 실수요자 이야기를 해볼게요. 일단은 강도 높은 규제탓에 피해가 잇따라 나오고 있는데요. 그리고 정평론가가 말씀하신대로 그들만의 문제는 아니다라는 인식들이 그들한테 있기 때문에 굉장히 불만이 쌓여있는 상태인데 정부의 보완책. 어떤 정책이 제시되었습니까?

원광디지털대학교 부동산학과 강남훈 교수: 정부의 보완책이 반드시 필요한 부분이 계층별로 나눠서 살펴볼 수가 있구요. 정평론가님이 말씀하신대로 돈줄을 죄었는데도 불구하고 청약시장 이런 곳이 돈이 몰릴 수 있는 가능성을 갖고 있잖아요. 상황으로보면. 그래서 제가 조금 놀랐던게, LTV나 DTI를 규제함에도 불구하고 청약시장이 활황이 되고 과열이 된다. 라고 하는 것은 결국 시중에 자금이 많다는 것을 적극적으로 입증하는 결과라고 생각되고 저도 상당히 깜짝 놀랐는데요. 결국 자금이 갈 데가 없어서 부동산 시장에 몰릴 수 있는 가능성은 충분히 갖는 것이고요. 또 하나는 정부가 이러한 비판에 대해서 나름대로 대책을 내놓기는 했습니다. 새로 시장에 진입하는 사람들을 위해서 젊은층을 위해서 LTV나 DTI를 10%정도 낮춰주는 것, 실수요자 요건을 7천만원에서 8천만원으로 상향하는 것. 그런데 저는 그런 정도의 대책으로는 좀 부족하고 오히려 젊은층이나 정말로 필요한 사람들을 선별적으로 잘 구분하는 시스템을 만들어서 이 분들을, 사실 그분들은 투기수요가 아니거든요. 실제로 필요한 사람들이기 때문에 그분들에 대해서 적어도 한 주택에 대해서는 훨씬 더 많은 대책을 통해서 장기적으로 내집마련할 수 있는 길을 보장하고, 이 정책이 변하지 않고 끊임없이 유지될 것이고 시장에 진입하는 여러분들에게 새로. 그래서 시장에 활력이 생기는. 이런 정도의 정책은 분명히 필요하다라고 하는데 지금 정부입장에서는 그정도를 풀어주게 되면 결론적으로 말하면 시장 전체의 신호를 바꿀 수 있을 가능성이 있기 때문에 그 부분에 대해서 이야기 하지 않지만 저는 이 상황이 6개월, 내년 봄까지 지속이 된다고 한다면 충분히 가능하고. 다주택자들에게 집을 팔아라. 하는데 이런 길을 막아놓으면, 돈줄을 죄어놓으면 팔릴 수가 없습니다. 굉장히 논리적인 모순을 갖고 있기 때문에 이 부분에 대한 대책도 결국 아까 말한 것처럼 1주택자라든지 실수요자를 중심으로 반드시 지원정책이 필요하다. 이 문제를 해결하기 위해서도. 이렇게 보고 있습니다.

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앵커: 가계부채종합대책까지 나오게 되면 부동산 시장은 어떻게 될까요?

원광디지털대학교 강남훈 교수: 가계대출에 대해서 종합대책을 발표한다고 하는데 그렇다면 이 이후에는 어떻게 될 것이냐. 굉장히 어렵죠. 제가 생각한 것은 이 부동산시장에서 8.2대책 이후에 나올 수 있는 정책들이 그렇게 많지 않거든요. 첫 번째는 후속조치로 해서 투기과열지구를 더 지정하는 방법이죠. 오늘아침에도 지정됐더라구요. 분당, 대구 수성구하고. 더 지정하면 경직화 될 수밖에 없거든요. 새로운 DTI를 적용한다는 것은 새로 시장에 진입하려는 사람들에게는 더 대출을 억제하는 효과가 되니까. 또 부동산시장에서의 활성화를 기대하기는 어렵습니다. 세 번째는 분양가 상한제를 하겠다는 것이거든요. 분양가 상한제같은 정책을 쓰더라도 부작용이 큽니다. 제가 생각할 때는 그렇게 쉽게 접근할 일은 아니다라고 보여지거든요. 그다음에 임대시장에 문제가 생길 수밖에 없는데 전셋값이 올라가고 불안해지고 그래서 임대시장에서는 결국 임대료를 잡기위해서는 등록을 하거나 내년 4월까지 연기가 되어있긴 합니다만. 등록을 안하면 의무적으로 등록을 시켜야 하는데 이런 경우는 정책적으로 옳다고 볼 수가 없거든요. 그리고 마지막으로 가장 파급효과를 가질 수 있는 것들이 보유세를 인상하는 거죠. 그런데 보유세인상, 그렇게 쉽지 않을 것으로 보여져요. 왜냐하면 야당들도 반대할게 뻔하고 기존에 집을 가지고 있던 모든사람에게 다 해당하죠. 물론 구간을 조정할 것으로 예측은 되는데 그렇게 쉬운 문제가 아니기 때문에 가계대출에 대해서 종합대책이 나온 이후에 시장이 원하는 방향으로 가지 않으면 굉장히 혼란스러운, 특별한 대책이 없는, 이런 상황도 배제하기 어렵다. 이렇게 보여집니다.

앵커: 보유세는 굉장히 어렵다고 했지만 실제로 보유세가 있어야 부동산가격을 잡을 수 있다는 전문가들의 이야기도 많고 아파트 선분양제의 문제 때문에 오히려 집값이 올라가는 것을 막지못하고 분양권 전매도 못막는거 아니냐 이런 이야기가 나오는데 오히려 선분양제를 없애고. 후분양제 이야기는 안나오고 있단말이에요. 기업이나 돈이 많은 사람들의 실질적인 돈줄을 잡는 방식은 왜 검토되기가 어려운 것인가요?

원광디지털대학교 강남훈 교수: 후분양제를 선택하는 순간 건설회사들은 압박이 어마어마하겠죠. 사실 시장 상황만 보면 후분양하는 것이 맞습니다. 어떤 제품을 안보고 사는 것이 어디있습니까. 그래서 이렇게 후분양제도를 하는 경우에는 건설업체라든지 부동산경기가 일시적으로 공백기를 맞이할 가능성이 굉장히 크기 때문에 그런부분은 쉽지 않다고 보여지구요. 이것은 순차적으로 일정부분 선분양, 후분양이 지역별로 나눠져야하는 필요성은 있지만 전체적으로 정책을 쓰기에는 굉장히 부담이 있다는 것이죠. 정부가 정책을 쓸 때에는 목표가 있잖아요. 지금 정부 정책의 목표는 시장안정하향이라고 생각하거든요. 그리고 너무 폭락을 한다면 풀어주면 되는거 아닌가 라고 생각을 하는데요. 이것을 구체적으로 보면, 효과적인 방법이 뭐냐라고 했을 때 그렇게 마땅한 정책이 없습니다. 지금상황에서 가장 효과적인 방법을 도출되는게 맞습니다. 그러나 이것은 수요자들에게만 해당한다는 게 문제가 된다는 것이죠.

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앵커: 그러면 정평론가님, 지금 집을 사야합니까?

정철진 경제평론가: 집값 대비 70% 돈이 있는 분이라면 저는 집을 장만하는 것도 나쁘지 않다고 보거든요. 실제 저희가 집을 산다는 것은 주거비관점으로 생각해야하거든요. 주거비에 있어서는요 월세내는 것, 전세담보대출받는 것, 주택담보대출 받는 것. 제일 비싼 것이 월세입니다. 어짜피 주거비는 내야된다면 저는 그정도는 고민해보는 것도 좋다라고 생각합니다.

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