원광디지털대학교

[출처: tbs]

원광디지털대학교 부동산학과 강남훈 교수가 6월 7일(목), [tbs-김성수의 시시각각]프로그램에 출연해 '지방선거 이후 서울 주택시장 전망'에 대해 이야기를 나눴다.

진행자: 서울의 주택시장이 잔뜩 움츠러든 상태입니다. 말로만 무성했던 재건축의 부담금 폭탄! 폭탄이라는 표현이 어떨지 모르겠는데요, 일부에서는 그렇게 표현하고 있는데요? 어쨌든 현실로 다가오면서 강남권 주요단지들이 혼란에 빠진 것 같습니다. 여기에 올 하반기에는 보유세 개편이 예정돼있죠? 혼란이나 부담은 더 심해질 것 같은데요? 6·13지방선거가 향후 서울주택시장의 분위기를 가르는 분수령이 될 전망인데, 자세한 내용을 두 분 전문가 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 먼저, 원광디지털대학교 부동산학과 강남훈교수님 나오셨습니다. 다음은 한국건설산업연구원의 산업정책연구실 두성규 선임연구위원 모셨습니다. 재건축 시장을 중심으로 뜨겁게 달아올랐던 서울, 강남의 집값. 보니까, 강남은 확실히 하락했더라고요? 지금 송파도 하락추세로 돌아섰고. 다른 곳들은 조금씩 올랐던데 실제로 시장의 분위기는 어떤지 살펴봤으면 좋겠어요. 교수님, 좀 어떻습니까?

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강남훈 교수: 문재인 정부가 들어서고 갑자기 많이 올랐었잖아요. 초기부터 시작해서 8.2부동산 대책을 비롯해서 한 5~6개 정도의 대책을 계속 내놓고 있는데 저는 이런 대책에 대해서 비교적 적절하게 하고 있다고 보는데요? 강남이라든지 이런 재건축 문제 때문에 하락을 시작했는데, 사실 그동안에 계속 상승하다가 최근에 와서 좀 하락하고 있는데 제 생각으로 3,4,5월 3개월정도 되는 것 같습니다. 큰폭으로 하락했다고 하는데 제가 생각하기에는  그정도 폭은 아닌 것 같고요. 그리고 대폭하락해서 주택시장이 문제가 생길 것 처럼 시장에서 이야기 하고 있지만 저는 그렇게 보지 않습니다. 상승율 자체가 조금 생각보다 적다고 생각할 수 있는데요. 다만, 거래는 지금 절벽상태에 이른 것은 사실입니다. 예를 들면 재건축초과이득상환제 라든지, 보유세 인상 등 여러가지 문제들이 겹쳐있어 시장에 일단 신호는 주고 있고 앞으로 오르지 못할 것이라는 신호를 주고 있으면서 이것들이 지금은 보압상태를 유지하면서 관망하는 정도라고 판단하고 있습니다.

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Q. 전세 가격 하락세... 서울 부동산 시장에 미칠 영향은?

강남훈 교수: 전세가에 대해서는 강남부분과 강남외의 부분으로 서울이나 수도권을 본다고 한다면, 강남부분은 재건축 이야기가 계속해서 교제를 받고있는 상황이 됐잖아요. 그래서 사실은 움직이지 않고 있거든요. 그래서 거래가 절벽이 될 수 있고, 전세도 거기에 따라 움직이지 않으니까. 수요가 제한적이겠고요. 또하나는 전반적으로 임대사업자를 4월말까지 8.2대책에서 말한 것처럼 매매자체도 줄어들었고 그래서 재건축같은 경우는 강남에서 늦어지고 있다보니까 움직임이 좀 적다. 그래서 좀 떨어지는 경향이 있고 그 외의 지역에 대해서는 아까 말씀하신 것처럼, 공급의 증가됐다는 건 분명한 사실이고 그리고 시장 자체가 오를까, 내릴까하는 전세가도 마찬가지로 좀 불안정성이 있는 상황이기 때문에 이런 것들은 강남같은 경우에는 시간이 지나서 재건축이 좀 적립이 되고 보유세부분이 어느정도 윤곽을 나타내게 된다면 궁극적으로는 전세시장도 안정이 될 것 같고요. 제가 그동안의 자료를 찾아봤더니, 역전세라든지 이런 부분이 있을 수 있거든요. 이런 부분들은 시기적으로 보면, 6개월에서 1년사이에 원상회복하는 경향들이 굉장히 강합니다. 비교적 일시적인데, 제가 생각하기에 서울 외곽지역에서는 공급이 많이 늘어났기 때문에 이것이 영향을 많이 끼칠 가능성이 있다. 라고 보여집니다.

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Q. 보유세 강화 ‘시기상조’ 의견도…구체적인 전망은?

강남훈 교수: 지방세를 올리고 또는 양도세 위조의 세대의 정책에서 보유세를 올리는 것. 기본적으로 저는 맞다고 생각합니다. 그런데 일시적으로 지금 시작해서 어느 순간부터 과도하게 올리게 되거나 조정하게 된다면 1가구 1주택자라든지, 서민들에 대해서는 지속적으로 재산세를 내야 되기 때문에 이부분은 굉장히 주의를 해야하고 왜 교정들이 많이 생길 수 밖에 없는 그런 상황이 된다는 것인데요, 제가 생각하기에 지금 보유세를 다루고 있는 것은 시장에 앞으로 부동산 가격을 올리지 않으려고 노력하고 있다라는 신호를 주고 있다 라고 보고 있어요. 시간이 언제 완성이 될지, 보유세가 개편이 될지는 모르겠지만 아마 단계적으로 될 가능성이 굉장히 높겠죠? 그러니까 보유세가 상승하게 되면 주택가격에 영향을 주게 되는데 한 두 가지 경우로 나타나는 것 같아요. 첫 번째는 세금 자체를  주택에 그대로 전가하는 것. 지금까지 전세 가격이라든지 주택 가격 이런 형식으로 움직여 왔거든요. 이런 부분도 세밀하게 시뮬레이션하지 않으면 상가도 올라갈 가능성이 상당히 높아지고요. 또하나는 보유세를 견디지 못하면 시장에 매물로 나올 가능성이 있죠. 부동산가격이 폭락은 아니지만 시장이 불안정해지기 때문에 정책당국자로서는 상당부분 조심스러운 부분이 있기 때문에 제한적으로 할 수밖에 없지 않겠는가 그렇게 생각합니다.

(전체영상은 하단 링크 참고)

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[김성수의 시시각각]지방선거 이후 서울 주택시장 전망 [tbs]